Budowa domu - formalności krok po kroku
Wybór działki
Ważna jest nie tylko jej cena i lokalizacja, ale też jaką możliwość zabudowy posiada. Przed przystąpieniem do sporządzenia projektu budowlanego sprawdź w Urzędzie Miasta lub w Urzędzie Gminy, co można zbudować na działce, którą chcesz nabyć.
Możliwości zabudowy określone są przez prawo miejscowe w postaci Miejscowego Planu Zagospodarowania Terenu. Zazwyczaj są one publikowane w Internecie w serwisach gmin. Możesz tam sprawdzić jaki jest dozwolony procent zabudowy działki, jaka powierzchnia działki ma być przeznaczona pod zieleń oraz jaki ma być kształt dachu lub wysokość budynku. Jeżeli dla obszaru, który Cię interesuje, nie uchwalono jeszcze Planu Miejscowego powinieneś uzyskać decyzję o ustaleniu Warunków Zabudowy. W tym celu złóż w Urzędzie Miasta lub Gminy odpowiedni wniosek uzupełniony o opinie na temat dostawy mediów. Częścią wniosku jest również koncepcja, w której określisz pożądany kształt, wielkość oraz przeznaczenie budynku. Postępowanie o ustalenie Warunków Zabudowy składa się między innymi z analizy urbanistycznej, której zadaniem jest określenie jakie budynki występują w najbliższym otoczeniu działki. Warunki zabudowy, jakie zostaną wydane w decyzji generalnie będą uśrednieniem tego, co znajduje się w otoczeniu.
Teraz czas na projekt
Jeżeli decydujesz się na projekt gotowy pamiętaj, że musisz wykonać jego adaptację. Jeśli wybierasz projekt indywidualny zaczynasz wraz z architektem prace nad koncepcją budynku.
Poza decyzją o warunkach zabudowy albo wypisem z planu zagospodarowania terenu do projektu budowlanego musisz dołączyć także inne dokumenty. Kolejnym z nich będzie ustalenie lokalizacji zjazdu na działkę. Wniosek złożysz się u odpowiedniego zarządcy drogi w gminie lub powiecie, w zależności od statusu drogi, przy której położona jest twoja działka. Konieczne będzie również zamówienie u uprawnionego geodety aktualizowanej mapki sytuacyjno-wysokościowej do celów projektowych.
Przed sporządzeniem projektu ustal warunki przyłączeniowe mediów. Będą to przede wszystkim sieci wodociągowo-kanalizacyjne, paliwo gazowe oraz energia elektryczna. Dokumenty te dołącz do projektu. Jeżeli na działce masz już zasilanie, to zazwyczaj wystarczy załączyć kserokopie umów. W sporadycznych przypadkach, jeżeli teren, na którym zamierzasz budować położony jest w strefie ochrony konserwatorskiej, Twój projekt będzie musiał uzyskać uzgodnienie Konserwatora Zabytków.
Wniosek do urzędu i pozwolenie na budowę
Kompletny wniosek, który złożysz do urzędu powinien zawierać 4 egzemplarze projektu budowlanego wraz ze wszystkimi pozwoleniami, uzgodnieniami i opiniami. Pamiętaj też, by załączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Po złożeniu przez wniosku odpowiedni urząd ma 65 dni na wydanie decyzji. Po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę i uzyskaniu przez nią klauzuli ostateczności (po upłynięciu 14 dni od daty wydania decyzji) możesz zwrócić się do urzędu, który wydał decyzję o wydanie opieczętowanego dziennika budowy. Po jego uzyskaniu powinieneś, wraz z oświadczeniem kierownika budowy, złożyć w Urzędzie Nadzoru Budowlanego zawiadomienie o rozpoczęciu budowy.
Po 7 dniach możesz rozpoczynać prace. Budowa powinna zacząć się ona od zainstalowania żółtej tablicy informacyjnej na placu budowy oraz zatrudnieniu uczestników procesu budowlanego. Pamiętaj, że pozwolenie na budowę jest wydawane bezterminowo i oznacza, że budowa może trwać nawet kilkanaście lat. Jego ważność wygaśnie jednak jeśli nie rozpoczniesz budowy przed upływem 3 lat od daty wydania decyzji lub budowa zostanie przerwana na okres dłuższy niż 3 lata.
Zakończenie budowy
Zakończenie budowy domu jednorodzinnego następuje na podstawie pisemnego zgłoszenia do Nadzoru Budowlanego. Powinieneś dołączyć do niego oryginał dziennika budowy, oświadczenie kierownika budowy, potwierdzenie wykonania przyłączy – np. podpisane umowy z dostawcami sieci, geodezyjną inwentaryzację powykonawczą (mapkę od geodety wykonaną po wybudowaniu budynku i wykonaniu przyłączy). Jeżeli Urząd w ciągu 30 dni nie powiadomi cię o swoim sprzeciwie, budowę możesz uznać za zakończoną.
Aby ujawnić budynek w księdze wieczystej zgłoś się do urzędu dokumentacji geodezyjnej by uzyskać kartotekę budynku. Możesz także ujawnić poszczególne lokale, jeżeli jest ich więcej. W tym celu powinieneś wykonać inwentaryzację lokalu podpisaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane. W wydziale do spraw architektury uzyskasz decyzję o ustanowieniu samodzielności lokalu mieszkalnego, a z tym dokumentem, w ośrodku ds. geodezji, ustanowisz kartotekę lokalu. Posiadając kartoteki w odpowiednim Sądzie Rejonowym możesz ujawnić budynki i lokale w księdze wieczystej.
Ważna jest nie tylko jej cena i lokalizacja, ale też jaką możliwość zabudowy posiada. Przed przystąpieniem do sporządzenia projektu budowlanego sprawdź w Urzędzie Miasta lub w Urzędzie Gminy, co można zbudować na działce, którą chcesz nabyć.
Możliwości zabudowy określone są przez prawo miejscowe w postaci Miejscowego Planu Zagospodarowania Terenu. Zazwyczaj są one publikowane w Internecie w serwisach gmin. Możesz tam sprawdzić jaki jest dozwolony procent zabudowy działki, jaka powierzchnia działki ma być przeznaczona pod zieleń oraz jaki ma być kształt dachu lub wysokość budynku. Jeżeli dla obszaru, który Cię interesuje, nie uchwalono jeszcze Planu Miejscowego powinieneś uzyskać decyzję o ustaleniu Warunków Zabudowy. W tym celu złóż w Urzędzie Miasta lub Gminy odpowiedni wniosek uzupełniony o opinie na temat dostawy mediów. Częścią wniosku jest również koncepcja, w której określisz pożądany kształt, wielkość oraz przeznaczenie budynku. Postępowanie o ustalenie Warunków Zabudowy składa się między innymi z analizy urbanistycznej, której zadaniem jest określenie jakie budynki występują w najbliższym otoczeniu działki. Warunki zabudowy, jakie zostaną wydane w decyzji generalnie będą uśrednieniem tego, co znajduje się w otoczeniu.
Teraz czas na projekt
Jeżeli decydujesz się na projekt gotowy pamiętaj, że musisz wykonać jego adaptację. Jeśli wybierasz projekt indywidualny zaczynasz wraz z architektem prace nad koncepcją budynku.
Poza decyzją o warunkach zabudowy albo wypisem z planu zagospodarowania terenu do projektu budowlanego musisz dołączyć także inne dokumenty. Kolejnym z nich będzie ustalenie lokalizacji zjazdu na działkę. Wniosek złożysz się u odpowiedniego zarządcy drogi w gminie lub powiecie, w zależności od statusu drogi, przy której położona jest twoja działka. Konieczne będzie również zamówienie u uprawnionego geodety aktualizowanej mapki sytuacyjno-wysokościowej do celów projektowych.
Przed sporządzeniem projektu ustal warunki przyłączeniowe mediów. Będą to przede wszystkim sieci wodociągowo-kanalizacyjne, paliwo gazowe oraz energia elektryczna. Dokumenty te dołącz do projektu. Jeżeli na działce masz już zasilanie, to zazwyczaj wystarczy załączyć kserokopie umów. W sporadycznych przypadkach, jeżeli teren, na którym zamierzasz budować położony jest w strefie ochrony konserwatorskiej, Twój projekt będzie musiał uzyskać uzgodnienie Konserwatora Zabytków.
Wniosek do urzędu i pozwolenie na budowę
Kompletny wniosek, który złożysz do urzędu powinien zawierać 4 egzemplarze projektu budowlanego wraz ze wszystkimi pozwoleniami, uzgodnieniami i opiniami. Pamiętaj też, by załączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Po złożeniu przez wniosku odpowiedni urząd ma 65 dni na wydanie decyzji. Po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę i uzyskaniu przez nią klauzuli ostateczności (po upłynięciu 14 dni od daty wydania decyzji) możesz zwrócić się do urzędu, który wydał decyzję o wydanie opieczętowanego dziennika budowy. Po jego uzyskaniu powinieneś, wraz z oświadczeniem kierownika budowy, złożyć w Urzędzie Nadzoru Budowlanego zawiadomienie o rozpoczęciu budowy.
Po 7 dniach możesz rozpoczynać prace. Budowa powinna zacząć się ona od zainstalowania żółtej tablicy informacyjnej na placu budowy oraz zatrudnieniu uczestników procesu budowlanego. Pamiętaj, że pozwolenie na budowę jest wydawane bezterminowo i oznacza, że budowa może trwać nawet kilkanaście lat. Jego ważność wygaśnie jednak jeśli nie rozpoczniesz budowy przed upływem 3 lat od daty wydania decyzji lub budowa zostanie przerwana na okres dłuższy niż 3 lata.
Zakończenie budowy
Zakończenie budowy domu jednorodzinnego następuje na podstawie pisemnego zgłoszenia do Nadzoru Budowlanego. Powinieneś dołączyć do niego oryginał dziennika budowy, oświadczenie kierownika budowy, potwierdzenie wykonania przyłączy – np. podpisane umowy z dostawcami sieci, geodezyjną inwentaryzację powykonawczą (mapkę od geodety wykonaną po wybudowaniu budynku i wykonaniu przyłączy). Jeżeli Urząd w ciągu 30 dni nie powiadomi cię o swoim sprzeciwie, budowę możesz uznać za zakończoną.
Aby ujawnić budynek w księdze wieczystej zgłoś się do urzędu dokumentacji geodezyjnej by uzyskać kartotekę budynku. Możesz także ujawnić poszczególne lokale, jeżeli jest ich więcej. W tym celu powinieneś wykonać inwentaryzację lokalu podpisaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane. W wydziale do spraw architektury uzyskasz decyzję o ustanowieniu samodzielności lokalu mieszkalnego, a z tym dokumentem, w ośrodku ds. geodezji, ustanowisz kartotekę lokalu. Posiadając kartoteki w odpowiednim Sądzie Rejonowym możesz ujawnić budynki i lokale w księdze wieczystej.